El mantenimiento locativo es el cuidado de la planta física de una empresa: cubiertas, pisos, muros y pintura, redes eléctricas e hidrosanitarias, puertas, ventanas y exteriores. Puede ser preventivo, programado para que nada falle, o correctivo, para reparar lo que ya se dañó. Lo más eficiente suele ser un cronograma anual de preventivo con una bolsa reservada para correctivos.
Para una empresa con sede, bodega u oficinas, el problema de fondo no es la reparación: es la operación detenida. Una gotera sobre la estantería de una bodega o un tablero que se dispara en plena jornada cuestan más que el arreglo. Además, el Decreto 1072 de 2015, que reglamenta el Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo, le pide al empleador mantener las instalaciones, equipos y herramientas de acuerdo con los informes de inspección y los manuales de uso.
¿Qué incluye el mantenimiento locativo de una sede o bodega?
- Cubiertas y aguas lluvias: tejas o láminas, cumbreras, canales, bajantes y sumideros.
- Pisos: juntas, fisuras, desgaste en zonas de tránsito pesado y enchapes sueltos.
- Muros y acabados: humedades, pañetes, pintura, cielos rasos y divisiones.
- Redes eléctricas: tableros, protecciones, tomas e iluminación.
- Redes hidrosanitarias: baños, grifería, fugas, tanques y cajas de inspección.
- Carpintería y cerramientos: puertas, portones de bodega, ventanas, cerraduras y rejas.
- Exteriores: andenes, patios de maniobra, cunetas y drenajes.
No incluye el mantenimiento de las máquinas de producción ni el aseo diario: son otros contratos, casi siempre con otros proveedores. Mezclarlos en un mismo alcance suele terminar en discusiones sobre quién responde por qué. Lo mismo vale para un colegio o una clínica privada: el mantenimiento locativo cuida el edificio, no los equipos de laboratorio ni los biomédicos.
Preventivo y correctivo: ¿cómo se reparten?
El preventivo sigue un cronograma: inspección, limpieza de canales, ajustes, sellos y pequeñas reparaciones antes de que algo falle. El correctivo tiene dos caras. El programado nace de una inspección (la fisura que se vio en marzo y se repara en abril) y se puede cotizar con calma. El urgente llega cuando la falla ya paró algo, y se paga caro, en plata y en operación.
La meta de un buen contrato es sencilla: que cada vez más correctivos sean programados y cada vez menos sean urgentes. Las frecuencias de revisión por sistema están en nuestro artículo sobre el plan de mantenimiento de una edificación. Hay una que aplica a cualquier empresa: el Decreto 1575 de 2007 pide lavar y desinfectar los tanques de agua como mínimo cada seis meses.
¿Cómo se contrata el mantenimiento locativo?
Hay tres formas habituales, y cada una sirve para algo distinto:
| Forma | Cómo funciona | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Obra puntual a precio global | Un alcance definido por un valor fijo | Una reparación concreta y clara: cambiar una cubierta, rehacer unos baños |
| Contrato marco por precios unitarios | Se pactan precios por ítem, la empresa pide trabajos con órdenes y se paga lo ejecutado | Muchos trabajos pequeños a lo largo del año, en una o varias sedes |
| Preventivo por cronograma más bolsa de correctivos | Visitas e inspecciones fijas, más un monto reservado para lo que aparezca | Sedes que no pueden parar y empresas que quieren presupuestar el año |
Las diferencias de fondo entre estas modalidades, con sus riesgos, las explicamos en precio global, precios unitarios o administración delegada.
¿Qué debe quedar escrito en el contrato?
- Alcance y exclusiones: qué sistemas, qué sedes y qué no entra.
- Tiempos de respuesta para urgencias y para trabajos programados, acordados según la ubicación de cada sede.
- Horarios: si se trabaja de noche, en fines de semana o por zonas para no detener la operación.
- Materiales: quién los compra, con qué especificación y cómo se aprueban los cambios.
- Informes: fotos de antes y después, y registro de cada intervención.
- Garantía de los trabajos y pólizas: MARA puede otorgar pólizas de cumplimiento y de estabilidad también a clientes privados.
- Forma de pago: con nosotros, anticipo y pagos parciales según el avance.
Alturas, horarios y seguridad: lo que no se negocia
Buena parte del mantenimiento locativo ocurre en cubiertas, y eso es trabajo en alturas: el contratista debe tener personal certificado, equipos de protección y un procedimiento escrito. Pida también las afiliaciones a seguridad social de quienes entran a su sede. Si alguien se accidenta en su cubierta, la pregunta de quién respondía por esa persona no puede quedar en el aire.
Cuando la empresa sigue operando, el contratista debe aislar el polvo, señalizar, coordinar con la seguridad de la sede y retirar los escombros el mismo día. Así trabajamos con nuestro sistema de seguridad, salud en el trabajo y ambiente.
¿Mantener o remodelar?
Si los mismos daños vuelven cada año (la humedad en el mismo muro, la cubierta que gotea en el mismo punto), el mantenimiento ya no alcanza y conviene evaluar una adecuación. Lo explicamos en adecuar una sede u oficina. Atendemos empresas, colegios y clínicas con la misma disciplina con que hemos mantenido y adecuado sedes que no podían cerrar, como la del Parque Nacional Natural Los Nevados, en Manizales.
Preguntas frecuentes
¿El mantenimiento locativo incluye aseo y jardinería?
No. Se ocupa de la planta física: cubiertas, pisos, muros, redes y carpintería. El aseo, la jardinería y el mantenimiento de máquinas se contratan aparte, y conviene dejarlo escrito para evitar discusiones sobre el alcance.
¿Cada cuánto se debe revisar la cubierta de una bodega?
Como referencia, cada seis meses y siempre antes de cada temporada de lluvias. Si la bodega guarda mercancía que no puede mojarse, conviene revisar canales y bajantes con más frecuencia y después de cada aguacero fuerte.
¿Se puede hacer el mantenimiento sin que la empresa deje de operar?
Sí. Los trabajos se programan por zonas, en horarios de menor actividad o en fines de semana, con aislamiento del polvo y retiro diario de escombros. Esos horarios se acuerdan en el contrato desde el principio.
¿Atienden empresas con sedes en varios municipios?
Sí. Tenemos sede en Tunja y trabajamos en Boyacá y en cualquier parte del país. Con varias sedes, lo práctico es un contrato marco con un mismo listado de precios y un cronograma por sede. Vea nuestra línea de mantenimiento de edificaciones.