Una obra se puede contratar a precio global (un valor fijo por toda la obra; en Colombia, «a todo costo»), por precios unitarios (se paga lo que se mide, ítem por ítem) o por administración delegada (usted paga los costos reales más unos honorarios al constructor). La clave para escoger es qué tan definido está el diseño.
Ninguna es más barata por sí misma. Lo que cambia es quién carga con el riesgo de que las cantidades o los costos varíen y cuánto control tiene que ejercer usted. Elegir mal la modalidad suele terminar en discusiones que no tienen nada que ver con la calidad de la obra.
¿Qué es contratar a precio global?
Colombia Compra Eficiente lo describe, en su concepto C-059 de 2026, como el monto total por la realización integral del objeto, sin discriminar unidades. Usted sabe desde el principio cuánto va a pagar, y el constructor asume el riesgo de que las cantidades le salgan mayores de lo que calculó.
Funciona bien cuando hay diseño completo: planos arquitectónicos y estructurales, redes definidas y especificaciones de acabados. Una bodega con planos cerrados es un buen ejemplo. Funciona mal con el diseño a medias: el constructor cubre el riesgo con un colchón en el precio, y cada cosa que no estaba en los planos se vuelve una discusión sobre si estaba incluida o no.
Hay un riesgo menos visible: con especificaciones vagas, el precio global premia a quien cumple con lo mínimo. «Piso en cerámica» admite cerámicas de calidades muy distintas, y «cubierta en teja» también.
¿Qué quiere decir «a todo costo»?
En Colombia se dice que una obra va a todo costo cuando el constructor pone materiales, mano de obra, equipo y transporte por un precio total. Lo contrario es contratar «solo mano de obra» y comprar usted los materiales. En la práctica, a todo costo casi siempre equivale a precio global.
Contratar solo la mano de obra parece más barato, pero le pasa a usted las compras, el desperdicio, el transporte hasta la obra y las demoras de material, que en una vereda lejos de los depósitos pesan. Y cambia la responsabilidad: el artículo 2060 del Código Civil trata de manera distinta la responsabilidad del constructor cuando los materiales los puso el dueño.
¿Cómo funcionan los precios unitarios?
Se fija un precio por cada ítem (metro cúbico de excavación, metro cuadrado de muro, metro lineal de tubería) y se paga la cantidad realmente ejecutada, medida en actas. Según el mismo concepto de Colombia Compra Eficiente, los costos directos se ven en el análisis de precios unitarios y los indirectos se agrupan en el AIU: administración, imprevistos y utilidad.
Conviene cuando las cantidades no se pueden saber antes de empezar: movimientos de tierra, cimentaciones en suelos desconocidos, redes de acueducto, placa huella en vías rurales con tramos por definir, mantenimientos donde el daño real aparece al desmontar. Un colegio o una clínica que contrata el arreglo de su cubierta no sabe cuántas tejas están rotas hasta que alguien sube a revisarla.
El riesgo es que el valor final solo se conoce al final. Colombia Compra Eficiente advierte, además, que este sistema puede incentivar a ejecutar más unidades de las necesarias. Por eso exige medición juiciosa y una buena supervisión o interventoría de obra.
¿Qué es la administración delegada?
Usted paga los costos reales de la obra (materiales, mano de obra, equipos) y, aparte, le paga al constructor unos honorarios, fijos o como porcentaje de lo invertido, por dirigirla y administrarla. El constructor actúa por cuenta suya, y el riesgo económico queda de su lado.
Ventajas: transparencia, porque usted ve cada factura, y flexibilidad para arrancar sin el diseño cerrado o ajustar sobre la marcha. Desventajas: no hay techo de precio, y exige que usted o alguien de su confianza revise cuentas con disciplina. Conviene en remodelaciones de casas antiguas, donde nadie sabe qué hay detrás del pañete, o en obras que el propietario quiere ir definiendo.
Si la usa, ponga reglas por escrito: un presupuesto de referencia, a nombre de quién van las facturas, qué compras requieren su aprobación, cada cuánto se hace corte de cuentas y qué pasa cuando el costo se acerca al presupuesto.
¿Cuál conviene en su caso?
| Precio global (a todo costo) | Precios unitarios | Administración delegada | |
|---|---|---|---|
| Diseño necesario | Completo | Ítems definidos, cantidades estimadas | Puede estar en desarrollo |
| Riesgo de cantidades | Lo asume el constructor | Lo asume usted | Lo asume usted |
| Cómo se paga | Hitos o avance sobre un valor fijo | Cantidades medidas en actas | Costos reales más honorarios |
| Riesgo para usted | Colchón en el precio y discusiones por lo no incluido | Valor final incierto | Sin techo de precio |
| Ejemplo típico | Bodega con planos completos | Placa huella, redes, mantenimiento | Remodelación de una casa antigua |
¿Se pueden combinar?
Sí, y muchas veces es lo más sensato: precio global para la edificación que está definida y precios unitarios para la cimentación o el movimiento de tierras, que dependen del suelo. También es buena práctica pactar, dentro de un precio global, los precios unitarios con que se pagarán las obras adicionales, para no negociarlos con la obra parada.
Cuando nos piden una cotización, lo primero que miramos es qué tan definido está el diseño, porque de eso depende la modalidad que recomendamos; si todavía no existe, podemos diseñarlo y construirlo, como explicamos en diseño y construcción con la misma empresa. La modalidad elegida debe quedar escrita en el contrato junto con lo demás que revisamos en qué debe tener un contrato de obra.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la modalidad más barata para contratar una obra?
Ninguna por sí misma. Con diseño completo, el precio global da certeza; sin él, el colchón que incluye el constructor puede salir más caro que pagar por cantidades medidas. Lo que abarata una obra es que el proyecto esté bien definido antes de cotizar.
¿Qué es el AIU en un presupuesto de obra?
Son las siglas de administración, imprevistos y utilidad: los costos indirectos del constructor, que se suman a los costos directos de materiales, mano de obra y equipos. Aparece sobre todo en presupuestos por precios unitarios, y conviene preguntar qué incluye cada componente.
¿Se puede cambiar de modalidad a mitad de obra?
Se puede, con un documento firmado por las dos partes que modifique el contrato, pero conviene hacerlo en un corte claro, con un acta que mida lo ejecutado hasta ese día. Cambiar sin ese corte mezcla dos formas de pago y casi siempre termina en discusión.
¿Una obra a todo costo incluye la licencia y las pólizas?
Solo si el contrato lo dice. «A todo costo» se refiere a materiales, mano de obra y equipo; la licencia, los diseños, las pólizas o las acometidas de servicios pueden quedar dentro o fuera. Pida que la cotización los mencione uno por uno.