Un contrato de obra debe dejar por escrito qué se construye (con planos y especificaciones), el plazo y desde cuándo corre, el precio y su modalidad, el anticipo y cómo se descuenta, los pagos según avance medido, cómo se aprueban los cambios, las pólizas y qué se entrega al final. En obra, lo que no está escrito se discute.
Aquí no encontrará un documento para llenar: cada obra tiene riesgos distintos y un contrato copiado suele dejar por fuera justo lo que importa. Lo que sigue son las preguntas que su contrato debe responder, vistas por quien ha firmado más de 200 del lado del constructor. No es asesoría jurídica; para redactarlo o revisarlo, apóyese en un abogado.
¿Quiénes firman y qué documentos hacen parte del contrato?
Las partes deben quedar identificadas con nombre, cédula o NIT, y quien firma por una empresa debe tener facultades según su certificado de Cámara de Comercio. Si todavía está escogiendo con quién firmar, empiece por cómo elegir constructora.
Luego viene algo que casi todos olvidan: la lista de documentos que hacen parte del contrato (planos, especificaciones técnicas, presupuesto con cantidades, cronograma, cotización aceptada) y cuál manda si se contradicen. Si el plano dice una cosa y la cotización otra, esa cláusula ahorra la discusión.
¿Cómo se escribe el alcance sin dejar huecos?
«Construcción de una casa de dos pisos» no es un alcance. Piense en una casa campestre en una vereda de Sotaquirá (Boyacá): ¿incluye la acometida de energía desde la red, el pozo séptico, el tanque de agua, el cerramiento, el camino de acceso, los muebles de cocina? Cada uno puede costar tanto como una habitación, y si el contrato calla, cada parte entenderá lo que le conviene.
Pida un alcance con dos listas, lo que incluye y lo que no, y que diga quién hace los diseños técnicos, quién tramita la licencia de construcción, quién pone el agua y la energía para la obra y quién responde si un plano no cuadra. Si el predio necesita además permisos ante la autoridad ambiental, por ejemplo para tomar agua de una quebrada, déjelo identificado: esos trámites los hace el propietario y pueden mover la fecha de inicio. Si todavía no hay diseño, resuélvalo antes de firmar; explicamos las opciones en diseño y construcción con la misma empresa.
¿Qué debe decir sobre el plazo?
Un plazo en días calendario y, sobre todo, desde cuándo corre. Lo sensato es contarlo desde un acta de inicio que se firma cuando ya están la licencia, el anticipo y el sitio disponible. Si corre desde la firma y la licencia se demora tres meses, el contrato nace incumplido.
Pida un cronograma con hitos y que el contrato prevea qué pasa con lluvias fuertes, problemas de orden público o pagos atrasados: cuándo se suspende la obra, cómo se deja constancia en un acta y cómo se reanuda. En plena temporada de lluvias, esto no es teoría.
¿Cómo se pactan el precio, el anticipo y los pagos?
El precio va con su modalidad: precio global, precios unitarios o administración delegada. Cada una reparte el riesgo de manera distinta, como explicamos en precio global, precios unitarios o administración delegada. Si hay reajuste por inflación o por precios de materiales, que dependa de un índice público y una fórmula escrita, nunca de la voluntad de una sola parte.
El anticipo es dinero que el contratante entrega al inicio para que el constructor compre materiales y monte la obra. No es un pago del precio sino un adelanto que se va descontando de cada cuenta de avance. El contrato debe decir cuánto es, en qué se invierte, cómo se descuenta y cómo se respalda, normalmente con una póliza de buen manejo del anticipo.
En los contratos estatales hay reglas propias: el parágrafo del artículo 40 de la Ley 80 de 1993 limita el anticipo al 50 % del valor del contrato, y el artículo 91 de la Ley 1474 de 2011 obliga a manejarlo en una fiducia o un patrimonio autónomo en los contratos de obra que no son de menor o mínima cuantía. Entre particulares, las condiciones se acuerdan; con clientes privados, en MARA trabajamos con anticipo y pagos parciales según el avance de obra.
Esos pagos parciales deben ir atados a algo medible: actas con cantidades ejecutadas o hitos terminados («cubierta instalada», «redes probadas»), no fechas del calendario. Fije cuántos días hay para revisar cada acta y para pagarla. Una obra que no recibe sus pagos a tiempo se frena, y eso también debe estar previsto.
¿Qué pasa si hay cambios u obra adicional?
Toda obra cambia: el cliente decide ampliar una alcoba, aparece roca donde se iba a excavar, un material sale del mercado. El contrato debe decir que ningún cambio se ejecuta sin una orden escrita, firmada por las dos partes, que fije su precio y su efecto en el plazo.
Distinga las mayores cantidades (más de lo mismo, en un contrato por precios unitarios) de las obras adicionales (algo que no estaba previsto), porque se pagan distinto. Pactar desde el comienzo cómo se fijará el precio de lo nuevo evita negociar con la obra parada.
¿Qué garantías y responsabilidades deben quedar?
Las pólizas que se exigen, por cuánto y por cuánto tiempo; las explicamos en pólizas de un contrato de obra. También la afiliación de los trabajadores a seguridad social y riesgos laborales, a cargo del constructor, y su obligación de responder por daños a vecinos y terceros.
Incluya las consecuencias del incumplimiento (multas por retraso o una cláusula penal proporcionada, y los casos en que se puede terminar el contrato) y cómo se resuelven los desacuerdos: primero entre las partes, luego conciliación y, si se pacta, arbitraje. Un mecanismo previsto evita que una diferencia sobre un acta termine paralizando la obra.
¿Cómo se recibe la obra y se cierra el contrato?
El contrato debe decir qué se entrega y cómo se recibe: recorrido conjunto, acta con lista de pendientes y plazo para corregirlos, planos récord, manual de mantenimiento y garantías de equipos. Al final, un acta de liquidación con el balance de lo contratado, lo ejecutado, lo pagado y lo pendiente. Lo detallamos en qué debe entregarle el constructor al terminar.
Preguntas frecuentes
¿Sirve un acuerdo verbal para una obra pequeña?
Entre particulares un acuerdo verbal también obliga, pero en una discusión es casi imposible probar qué se pactó. Para cualquier obra con estructura, con anticipo o de más de unas semanas, conviene un contrato escrito, aunque sea corto, con alcance, precio, pagos y plazo.
¿Quién paga la licencia de construcción?
Quien diga el contrato. La licencia se tramita sobre el predio, normalmente a nombre del propietario, pero el trámite lo puede hacer el constructor si así se pacta. Lo importante es que quede escrito quién la gestiona, quién paga sus costos y qué pasa con el plazo si se demora. En MARA tramitamos la licencia de construcción, también como apoderados del propietario, como parte de la obra.
¿Se puede pagar toda la obra al final?
Se puede pactar, pero encarece la obra: el constructor tendría que financiarla y lo cargará al precio. El esquema más sano para las dos partes es un anticipo para arrancar y pagos según el avance medido, que le permiten pagar solo lo que ve construido.
¿Qué diferencia hay entre anticipo y pago anticipado?
El anticipo es un adelanto que debe invertirse en la obra y se va descontando de las cuentas de avance; el pago anticipado es una parte del precio que se paga antes de tiempo. Colombia Compra Eficiente hace esta distinción en sus conceptos sobre contratos estatales. Su contrato debe decir con claridad cuál de los dos está pactando.