En un contrato de obra se piden, sobre todo, tres pólizas: la de cumplimiento, que responde si el constructor incumple e incluye el buen manejo del anticipo y el pago de salarios; la de estabilidad y calidad de la obra, que responde por daños que aparecen después de recibirla; y la de responsabilidad civil extracontractual, que cubre daños a terceros.
En la contratación pública son la regla y el Decreto 1082 de 2015 fija qué cubren y por cuánto. Para una familia, una empresa o un colegio privado son opcionales, pero si hay anticipo de por medio o una obra con estructura, pedirlas es la forma más simple de convertir una promesa en un respaldo con dinero detrás. En MARA las otorgamos también a clientes privados.
¿Quién es quién en una póliza?
El constructor es el tomador: contrata la póliza con la aseguradora y paga la prima. Usted, el contratante, es el asegurado y beneficiario: quien recibe la indemnización si ocurre lo que la póliza cubre. Antes de expedirla, la aseguradora estudia al constructor, así que una póliza aprobada ya dice algo de su solidez.
Las aseguradoras ofrecen pólizas de cumplimiento a favor de entidades estatales y a favor de particulares; estas últimas se ajustan a lo que diga el contrato privado. Conviene tenerlo claro desde el principio: una póliza no hace mejor la obra, pone dinero para corregir cuando algo sale mal.
¿Qué cubre la póliza de cumplimiento?
Es la principal y se divide en amparos. Para contratos estatales, el artículo 2.2.1.2.3.1.7 del Decreto 1082 de 2015 enumera, entre otros, estos:
- Buen manejo y correcta inversión del anticipo: responde si el anticipo no se invierte en la obra, se usa mal o alguien se lo apropia.
- Cumplimiento del contrato: responde por incumplimiento total o parcial, cumplimiento tardío o defectuoso, multas y cláusula penal. En contratos estatales la regla general es que su valor sea de por lo menos el 10 % del valor del contrato y que esté vigente hasta la liquidación.
- Pago de salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones laborales: lo protege si el constructor deja de pagarle a su personal y los trabajadores reclaman.
- Estabilidad y calidad de la obra: por su importancia, la explicamos aparte.
Entre particulares conviene pedir los mismos amparos. Si va a entregar un anticipo, el primero de la lista es el de buen manejo del anticipo. Cómo se pacta ese anticipo lo explicamos en qué debe tener un contrato de obra.
¿Qué cubre la de estabilidad y calidad de la obra?
Empieza a correr cuando usted recibe la obra a satisfacción y responde por daños imputables al constructor que aparecen después: asentamientos, fisuras estructurales, filtraciones por mala ejecución, y también defectos que no se veían el día de la entrega. Por lo general no cubre el desgaste normal, la falta de mantenimiento ni los daños causados por reformas del propietario.
Para entidades estatales, el artículo 2.2.1.2.3.1.14 del Decreto 1082 de 2015, modificado por el Decreto 399 de 2021, exige que esté vigente por lo menos cinco años desde el recibo a satisfacción; solo puede ser menor con la justificación técnica de un experto. En contratos privados, el plazo se acuerda.
Hay una responsabilidad que existe con o sin póliza. En la construcción de edificios por un precio único, el artículo 2060 del Código Civil hace responsable al constructor si el edificio perece o amenaza ruina dentro de los diez años siguientes a la entrega, por vicios de la construcción, del suelo o de los materiales que él puso. La póliza no reemplaza esa responsabilidad: le suma una aseguradora que responde.
¿Y la de responsabilidad civil extracontractual?
Cubre los daños que la obra cause a personas que no son parte del contrato: la casa vecina que se fisura por una excavación, un peatón golpeado por un material que cae, un carro averiado por una volqueta en la entrada. En una obra rodeada de otras construcciones, como una bodega en Duitama (Boyacá), es la póliza que más tranquilidad da.
En los contratos estatales de obra es obligatoria, solo puede constituirse con un contrato de seguro, debe estar vigente durante la ejecución y su valor mínimo crece con el tamaño del contrato, según los artículos 2.2.1.2.3.1.5, 2.2.1.2.3.1.8 y 2.2.1.2.3.1.17 del mismo decreto. Entre particulares no es obligatoria, pero para una clínica que amplía su sede en medio de la ciudad, o un colegio que construye junto a las aulas en uso, es tan importante como la de cumplimiento.
¿Hay otras pólizas que valga la pena considerar?
En los procesos públicos, la entidad pide además una garantía de seriedad de la oferta, que la cubre si el proponente elegido se retira o no firma. Y en obras grandes o expuestas, a veces se asegura la obra misma durante la construcción con una póliza de todo riesgo, contra eventos como incendio, inundación o robo. Si vale la pena depende del tamaño y del sitio; pregúntelo al cotizar.
¿Cómo comprobar que una póliza es real y sirve?
- Pida la póliza completa, con su clausulado, no solo la carátula.
- Verifique que la aseguradora esté en la lista de entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, que ha advertido sobre firmas que dicen estar vigiladas sin estarlo.
- Confirme con la aseguradora, por sus canales oficiales, que la póliza existe.
- Revise que el asegurado sea usted, con nombre o NIT correctos, que el objeto coincida con el contrato y que valores y fechas cubran lo pactado.
- Si el contrato se prorroga o se adiciona, exija que la póliza se amplíe en valor y vigencia. Es un detalle que se olvida con frecuencia.
Esto no es asesoría jurídica ni de seguros: las coberturas exactas dependen del clausulado de cada aseguradora. Si todavía está comparando empresas, la capacidad de otorgar pólizas es uno de los puntos de cómo elegir constructora.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga las pólizas de un contrato de obra?
Las paga el constructor, que es el tomador, y su costo hace parte del precio de la obra. Por eso conviene definir desde la cotización cuáles se van a pedir, por qué valor y por cuánto tiempo: así las propuestas que usted compare incluyen lo mismo.
¿La póliza de estabilidad cubre el mantenimiento?
No. Cubre daños que vienen de cómo se construyó, no el desgaste por uso ni lo que resulte de no mantener la edificación. Un buen plan de mantenimiento, como el que entregamos al terminar, es lo que conserva la obra durante la vigencia de la póliza y después; vea qué debe entregarle el constructor al terminar.
¿Un particular puede exigir pólizas a su constructor?
Sí. Las aseguradoras expiden pólizas de cumplimiento a favor de particulares, y el contrato puede pactar las mismas coberturas que usa el Estado. Si la constructora no logra conseguirlas, eso también es información útil para decidir.
¿Qué pasa si la obra se demora y la póliza vence?
Si el plazo del contrato se amplía, la póliza también debe ampliarse antes de vencer. En los contratos estatales, el Decreto 1082 de 2015 obliga al contratista a ampliar la garantía cuando se prorroga el plazo o se adiciona el valor. Entre particulares, déjelo escrito en el contrato.