Contratar el diseño y la construcción con la misma empresa conviene cuando usted quiere un solo responsable, un presupuesto que se controle desde los planos y menos tiempo entre la idea y la obra. Separar diseño y obra conviene cuando el proyecto pide un arquitecto de autor o cuando necesita comparar varias cotizaciones sobre los mismos planos.
Ninguno de los dos caminos es mejor en abstracto. Lo que cambia es quién responde cuando algo no cuadra entre el plano y la obra, y eso pesa más de lo que parece en una casa campestre, la ampliación de un colegio o la sede de una empresa. En MARA Ltda hacemos las dos cosas: diseñamos y construimos con nuestro equipo de arquitectura e ingeniería, y también construimos con los diseños que nos entrega el cliente. Lo que no hacemos es vender el diseño por separado: para nosotros, el diseño y la licencia son el primer paso de la obra.
¿Qué incluye el diseño y construcción con una sola empresa?
En este esquema, la misma empresa hace el levantamiento del lote o del inmueble, el diseño arquitectónico, los diseños técnicos (estudio de suelos, estructura, redes eléctricas e hidrosanitarias), que hace o coordina con especialistas, el presupuesto, el trámite de la licencia y la obra. Usted firma un contrato por etapas y conversa con un solo equipo de principio a fin.
En el otro camino, usted contrata a un arquitecto o a una firma de diseño, recibe planos y especificaciones, y con ellos pide precio a varios constructores.
¿Qué gana usted con un solo responsable?
- Un diseño pensado para su presupuesto. Quien diseña sabe lo que cuesta cada decisión mientras dibuja: una luz de ocho metros sin columnas, una doble altura, una cubierta con muchas aguas. El presupuesto se ajusta en el papel, que es donde los cambios salen baratos.
- Menos vacíos entre planos. Muchos sobrecostos nacen de diseños que no conversan entre sí: el desagüe que choca con la viga, la ventana que no coincide con la columna. Cuando el mismo equipo coordina todo, esos choques se resuelven antes de la obra; es lo que busca la metodología BIM.
- Un solo interlocutor. Si aparece una fisura o una gotera, no hay discusión entre el diseñador que culpa a la obra y el constructor que culpa al plano.
- Menos trámites por su cuenta. Los diseños técnicos y la licencia los resuelve la misma empresa, que puede actuar como apoderada suya ante la curaduría o la oficina de planeación.
- Tiempo. El presupuesto, los trámites y la planeación de la obra avanzan mientras se termina el diseño.
- Un diseño que se puede construir en el sitio. Se tiene en cuenta si entra o no una volqueta, qué materiales se consiguen cerca y cuáles hay que traer de lejos.
¿Cuáles son los riesgos de este esquema?
También tiene contras, y es mejor conocerlos antes de firmar:
- Menos comparación de precios. Si diseño y obra vienen juntos, usted no tiene unos planos de otro para pedir más cotizaciones. Se corrige con transparencia: un presupuesto por capítulos, con cantidades medidas sobre el diseño, que usted pueda revisar ítem por ítem o con un profesional de su confianza.
- Menos control cruzado. Un diseñador independiente también vigila al constructor. Si son la misma empresa, ese contrapeso desaparece, salvo que usted contrate a un profesional que revise por su cuenta.
- Dependencia. Si la relación se rompe a mitad de camino, necesita tener en sus manos los planos, las memorias y los estudios para continuar con otro.
En proyectos grandes la ley ya pone un control externo: en edificaciones de más de 2.000 m² construidos, los diseños estructurales pasan por una revisión independiente y la obra debe tener supervisión técnica independiente del constructor (Ley 1796 de 2016). En una casa o en una oficina pequeña ese control no es obligatorio, y queda a decisión suya.
¿Cuándo conviene diseñar por un lado y construir por otro?
- Cuando el valor del proyecto está en la arquitectura de autor y usted ya eligió a ese arquitecto.
- Cuando ya tiene planos aprobados y licencia vigente. Lo sensato es construir con ellos, revisarlos antes de cotizar y proponer ajustes solo si ahorran dinero o resuelven un problema.
- Cuando las reglas de contratación lo exigen. En la obra pública, que es buena parte de nuestra trayectoria, lo usual es que la entidad entregue los diseños y contrate la construcción por aparte.
- Cuando su empresa o su junta directiva piden comparar precios de varios constructores sobre un mismo alcance.
¿Qué pasa si usted ya tiene planos?
Los revisamos antes de dar un precio: que los planos arquitectónicos, estructurales y de redes coincidan, que las cantidades se puedan medir y que las especificaciones digan qué material va en cada sitio. Si hay vacíos, se los decimos antes de cotizar, cuando todavía son un ajuste en el papel y no una cuenta de obras adicionales.
¿Qué dejar por escrito en cada camino?
| Tema | Diseño y obra con la misma empresa | Diseño y obra por separado |
|---|---|---|
| Etapas | Contrato por fases (diseño y presupuesto, licencia, obra), con entregables y su aprobación al cierre de cada una | Contrato de diseño con entregables definidos y contrato de obra aparte |
| Planos | Que usted reciba planos, memorias y estudios, y pueda usarlos para mantener y ampliar su obra | Que el diseñador entregue planos coordinados entre todas las especialidades |
| Presupuesto | Presupuesto por capítulos ligado al diseño aprobado | Cotizaciones comparables sobre las mismas cantidades |
| Errores de diseño | Los asume la empresa que diseñó y construye | Definir quién responde y en qué plazo se corrigen durante la obra |
| Licencia | Quién la tramita, con qué poder, y quién atiende las observaciones de la curaduría o de planeación | Lo mismo, porque suele quedar en tierra de nadie |
La forma de pagar la obra es otra decisión, independiente de quién diseña. La explicamos en precio global, precios unitarios o administración delegada. Y lo que debe recibir al final, sea cual sea el camino, está en qué debe entregarle el constructor al terminar la obra.
¿Cómo trabajamos en MARA cuando diseñamos y construimos?
Empezamos por el presupuesto disponible y por el uso real del espacio, no por un plano bonito. Nuestra jefa de arquitectura y los ingenieros de nuestro equipo trabajan sobre la misma mesa con quien después dirige la obra, de modo que lo que se dibuja es lo que se puede construir con ese dinero.
Nos encargamos de los diseños técnicos: los hacemos o los coordinamos con especialistas, y usted no tiene que preocuparse por ellos. Tramitamos la licencia de construcción, también como apoderados del propietario. Los permisos ambientales, si el predio los necesita, los tramita el propietario ante la autoridad ambiental. El proceso completo está en diseño arquitectónico y licencias. Podemos otorgar pólizas de cumplimiento y estabilidad también a clientes privados, los pagos se acuerdan con anticipo y cortes según el avance, y al terminar entregamos planos récord, manual de mantenimiento y actas. Si lo suyo es una casa, en vivienda y casas campestres está lo que construimos en esa línea.
Un consejo para cualquier camino: no arranque la obra con el diseño a medio terminar para ganar tiempo. Ese tiempo se paga después, con cambios y demoliciones.
Preguntas frecuentes
¿MARA hace solo el diseño, sin la obra?
No. Diseñamos para construir: el diseño arquitectónico, los diseños técnicos y la licencia son la primera etapa de la obra que hacemos con usted. Si usted ya tiene un arquitecto o unos planos, construimos con ellos después de revisarlos.
¿Quién firma los planos para la licencia de construcción?
Los planos y estudios los firman profesionales con matrícula vigente: el arquitecto que hace el diseño, el ingeniero civil del diseño estructural y el ingeniero geotecnista del estudio de suelos. La solicitud la presenta el propietario del predio o su apoderado. Esa responsabilidad profesional no se traslada por contrato.
¿Puedo cambiar el diseño cuando la obra ya empezó?
Sí, pero cada cambio tiene efecto en precio y plazo. Si toca la estructura, el área o el uso, puede requerir modificar la licencia ante la curaduría o la oficina de planeación. Pida por escrito el efecto del cambio antes de aprobarlo.
¿De quién son los planos de mi proyecto?
El arquitecto conserva sus derechos de autor sobre el diseño, pero usted debe quedar autorizado por escrito para usarlo en su obra, mantenerla y ampliarla. Sin esa cláusula, cambiar de constructor a mitad de camino o tramitar una ampliación años después se complica.