Para construir en zona rural en Boyacá necesita, casi siempre, una licencia de construcción que expide la oficina de planeación del municipio, o un curador urbano donde lo haya, ajustada al EOT o POT. Según el predio, también cuentan la autoridad ambiental (Corpoboyacá o Corpochivor) y las zonas donde no se puede construir, como páramos, reservas y rondas de quebradas.
La ley no diferencia entre ciudad y campo para pedir licencia. El artículo 99 de la Ley 388 de 1997 la exige para construir, ampliar, adecuar o demoler edificaciones en suelo urbano, de expansión y rural. Lo que cambia en el campo es lo que rodea al lote. Esta guía le muestra el orden de las preguntas; la respuesta exacta para su predio la dan la oficina de planeación municipal y la corporación autónoma regional.
¿Qué dice el ordenamiento del municipio sobre su lote?
Todo empieza por el instrumento de ordenamiento territorial: EOT, PBOT o POT, según el tamaño del municipio. Ahí está la clasificación del suelo de su predio y lo que se puede hacer en él. Antes de comprar o de diseñar, pida en planeación el certificado o concepto de uso del suelo. Tres situaciones cambian mucho la respuesta:
- Suelo rural de protección. Por razones ambientales, de riesgo o de servicios públicos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.
- Suelo suburbano. Las parcelaciones deben cumplir una unidad mínima de actuación que el Decreto 1077 de 2015 fija en no menos de dos hectáreas. La excepción es la construcción individual de una sola casa del propietario que no haga parte de una parcelación o un condominio.
- Vivienda campestre. Según el mismo decreto, no se pueden expedir licencias de parcelación o construcción para vivienda campestre mientras el ordenamiento del municipio no haya delimitado las áreas destinadas a ese uso.
¿Qué licencia necesita y quién la expide?
Para una casa, una bodega o una ampliación en la finca, la licencia de construcción, en la modalidad que corresponda: obra nueva, ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento, demolición o cerramiento. Si el proyecto crea varios lotes con vías y zonas comunes para vivienda campestre, primero se necesita una licencia de parcelación y después la de construcción de cada edificación. La licencia de subdivisión solo divide el terreno: no autoriza construir.
¿Ante quién se tramita? El Decreto 1077 de 2015 asigna la licencia a los curadores urbanos en los municipios que tienen esa figura; en los demás, que son la mayoría en el departamento, la expide la autoridad municipal competente, normalmente la secretaría u oficina de planeación. Allí le darán la lista de documentos. Cuente con planos firmados por profesionales y con un diseño estructural conforme a la norma sismorresistente NSR-10, que aplica igual en el campo.
¿Qué revisa la autoridad ambiental?
En Boyacá la autoridad ambiental depende del municipio. Corpoboyacá cubre la mayor parte del departamento; Corpochivor tiene jurisdicción en 25 municipios, entre ellos Garagoa, Guateque, Ramiriquí, Tibaná y Ventaquemada, y algunos dependen de Corporinoquia o de la CAR de Cundinamarca. Las determinantes ambientales que fija cada corporación son normas de superior jerarquía que el EOT debe respetar. Estos son los puntos que suelen tocar a un particular:
- Agua para la casa. Según el artículo 279 de la Ley 1955 de 2019 y el Decreto 1210 de 2020, la vivienda rural dispersa no necesita concesión de aguas para uso doméstico, pero debe inscribirse en el Registro de Usuarios del Recurso Hídrico. Una casa dentro de una parcelación campestre no se considera vivienda rural dispersa.
- Aguas residuales. En la vivienda rural dispersa, una solución individual diseñada según el reglamento técnico del sector no requiere permiso de vertimiento al suelo, aunque también se registra.
- Rondas de quebradas y ríos. La ronda hídrica comprende una faja paralela al cauce de hasta treinta metros, más un área de protección que la corporación define al acotarla. Allí no se ubica la casa: confirme si su lote toca una ronda antes de diseñar.
- Obras sobre el cauce. Un puente, una alcantarilla o una captación sobre una quebrada requieren permiso de ocupación de cauce (Decreto 1076 de 2015).
Esos registros y permisos ambientales los tramita el propietario ante la corporación. En MARA tramitamos la licencia de construcción, también como apoderados del propietario, y nos encargamos de los diseños técnicos del proyecto, incluida la solución de agua y saneamiento de la casa.
¿Y si el lote está en un páramo, una reserva o un parque?
Entonces la respuesta, en la práctica, es que no se construye. En un parque nacional no cabe una vivienda ni ninguna obra privada. En un páramo delimitado, la Ley 1930 de 2018 prohíbe, entre otras cosas, las expansiones urbanas y suburbanas, las vías nuevas y la degradación de la cobertura vegetal nativa: una casa de recreo o una parcelación no tienen cabida. En las reservas forestales y en las rondas de los ríos y quebradas, lo que se puede hacer lo decide la autoridad ambiental, y con frecuencia la decisión es no intervenir.
Nuestro consejo es sencillo: si el certificado de uso del suelo o la corporación le indican que su lote está en una de estas zonas, no lo compre ni lo diseñe pensando en construir. Esas áreas existen para cuidar el agua que llega a las casas y a los acueductos de la región, como contamos en por qué proteger los páramos. Revise también las zonas de amenaza por deslizamiento o inundación que marca el EOT: en ellas la licencia puede negarse o exigir estudios adicionales.
¿En qué orden conviene hacer las cosas?
- Tenga claros el certificado de tradición y libertad y los linderos del predio.
- Pida en planeación el uso del suelo y la norma aplicable.
- Consulte a la corporación por rondas, páramo y determinantes ambientales.
- Diseñe la casa con esos límites: arquitectura, estructura y solución de agua y saneamiento.
- Radique la licencia y, en paralelo, el registro o los permisos de agua que apliquen.
- Construya con la licencia en obra y respete lo aprobado.
El error más caro es invertir el orden: diseñar primero y descubrir después que el lote no lo permite. Por eso conviene que quien diseña conozca la norma del predio desde el comienzo, como explicamos en diseño y construcción con la misma empresa. Lo que hacemos en vivienda está en vivienda y casas campestres.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para construir una casa en mi finca?
En principio, sí. La Ley 388 de 1997 exige licencia para construir, ampliar o modificar edificaciones también en suelo rural. La oficina de planeación de su municipio le confirmará la modalidad y los documentos.
¿Puedo dividir mi finca en lotes para construir varias casas?
Depende del ordenamiento del municipio. Dividir el terreno no autoriza a construir, y las parcelaciones para vivienda campestre solo proceden donde el EOT o POT delimitó esas áreas. Consulte la norma de su predio antes de hacer cualquier división.
¿Qué pasa si construyo sin licencia?
Se expone a sanciones urbanísticas del municipio y a dificultades para registrar, financiar o asegurar la construcción. Si ya construyó, pregunte en planeación por el trámite de reconocimiento, que tiene condiciones propias.
¿MARA hace los trámites de la licencia?
Sí. Diseñamos y construimos, tramitamos la licencia de construcción, también como apoderados del propietario, y nos encargamos de los diseños técnicos. Los registros y permisos de agua, vertimientos u ocupación de cauce los tramita el propietario ante la corporación. Este artículo es una orientación general: la decisión sobre su predio la toman la oficina de planeación y la autoridad ambiental.