Si la obra aumenta el área de su casa, cambia la distribución o la estructura, o cambia el uso, necesita licencia de construcción (ampliación, modificación o adecuación). Pintar o cambiar pisos, enchapes y redes sin tocar la estructura son reparaciones locativas y no la requieren. Antes de subir un piso, un ingeniero debe revisar la estructura existente.
La mayoría de los sobrecostos de una remodelación no vienen del precio de los materiales. Vienen de lo que aparece al abrir muros y pisos, y de los cambios que se deciden sobre la marcha. Las dos cosas se pueden reducir mucho antes de firmar el contrato.
¿Cuándo necesita licencia y cuándo no?
El Decreto 1077 de 2015 define las modalidades de la licencia de construcción y las obras que no la necesitan. En términos prácticos:
| Lo que quiere hacer | ¿Necesita licencia? | Modalidad |
|---|---|---|
| Pintar, cambiar pisos, enchapes, cielorrasos o redes, sin tocar estructura ni distribución | No | Reparación locativa |
| Construir una habitación, un segundo piso o cubrir un patio para usarlo como espacio nuevo | Sí | Ampliación |
| Tumbar o mover muros, abrir vanos o intervenir la estructura sin agregar área | Sí | Modificación |
| Convertir parte de la casa en local, consultorio u oficina | Sí, si el uso del suelo lo permite | Adecuación |
| Reforzar una estructura vieja para que resista sismos | Sí | Reforzamiento estructural |
En las ciudades con curaduría urbana, como Tunja, la licencia se tramita ante una de ellas; en los municipios sin curador, ante la oficina de planeación. La ampliación debe caber en lo que permite la norma del predio (aislamientos, alturas, índices de construcción), y a los vecinos colindantes se les cita para que conozcan el proyecto.
Tres casos especiales:
- Casa construida sin licencia. Es frecuente que la curaduría tramite el reconocimiento de lo existente junto con la licencia de ampliación o modificación. Ese trámite incluye un peritaje estructural.
- Centro histórico. Los centros históricos de Tunja y de Villa de Leyva son bienes de interés cultural del ámbito nacional. Cualquier obra allí debe cumplir su plan especial de manejo y protección, y puede requerir autorización del Ministerio de Cultura.
- Propiedad horizontal. En un conjunto, revise el reglamento antes de diseñar. Fachadas, cubiertas y estructura suelen ser bienes comunes.
¿Aguanta su casa un segundo piso?
Es la pregunta más común en una ampliación, y la respuesta honesta es que depende de cómo se construyó el primero. Muchas casas en Colombia se hicieron por etapas, sin diseño estructural, con cimientos y columnas pensados para un solo piso. Otras, más antiguas, tienen muros de adobe o tapia que no deben cargar un piso nuevo.
La norma sismo resistente (NSR-10) tiene un capítulo para evaluar e intervenir edificaciones existentes, con los valores de amenaza sísmica de cada municipio: no es un trámite de papel. Un ingeniero civil con matrícula revisa la cimentación, el acero de las columnas y la calidad del concreto, y concluye una de tres cosas: se puede construir encima tal como está, hay que reforzar primero, o conviene una estructura independiente para la parte nueva.
Lo que usted debe exigir es ese concepto por escrito y firmado. La opinión del maestro de obra, por buena que sea su experiencia, no reemplaza el cálculo; cuándo basta un maestro y cuándo no lo explicamos en cómo elegir un buen maestro de obra.
¿Se puede vivir en la casa durante la obra?
Depende del alcance. Una remodelación de cocina o de baños se puede convivir con orden. Una ampliación que abre la cubierta o toca la estructura principal, casi nunca. Si va a quedarse, acuerde con el constructor:
- Qué zonas quedan habilitadas y cuáles se cierran, con cerramientos contra el polvo.
- Un baño y un espacio para cocinar mientras se interviene lo principal.
- Cortes de agua y energía programados y avisados con anticipación.
- Horarios de trabajo y de ruido, y cómo entra el personal a la casa.
- Qué pasa si llueve con la cubierta abierta. En buena parte de la región Andina hay dos temporadas de lluvias al año, y conviene planear la cubierta lejos de ellas. Lo explicamos en lo que el frío, la altura y las lluvias le exigen a una obra.
Muchas veces sale mejor mudarse unas semanas durante la fase de estructura y cubierta que pagar una obra más lenta y una familia agotada.
¿Dónde se esconden los sobrecostos?
- Redes viejas. Al abrir un muro aparecen tuberías galvanizadas corroídas o cables sin polo a tierra que no se pueden dejar así.
- Humedad. Muros con humedad que sube del suelo o filtraciones de cubierta que llevaban años escondidas.
- Cubiertas. Maderas con comején o podridas, y tejas de asbesto-cemento. Su uso está prohibido en Colombia desde 2021 (Ley 1968 de 2019); si hay que retirarlas, se manipulan con cuidado y eso tiene costo.
- Niveles y acabados. Pisos desnivelados entre lo viejo y lo nuevo, y baldosas que ya no se fabrican.
- Decisiones tardías. Cambiar un acabado o una ventana cuando ya se compró el material.
La defensa es un diagnóstico antes del precio: abrir algunos puntos de prueba, revisar la cubierta y las redes, y decidir los acabados antes de empezar. Así la cotización refleja la casa real y no la que se ve desde afuera.
¿Qué debe decir el contrato?
Alcance con planos y especificaciones, precio y forma de pago según avance, plazo, pólizas y cómo se manejan los imprevistos: se documentan con fotos, se cotizan y usted los aprueba por escrito antes de que se ejecuten. Lo mismo con cualquier cambio que usted pida. El detalle está en qué debe tener un contrato de obra y en las pólizas de un contrato de obra.
Si todavía no tiene diseño, vale la pena leer diseño y construcción con la misma empresa. En MARA Ltda diseñamos y construimos: el diseño, los diseños técnicos y la licencia, que tramitamos también como apoderados del propietario, son el primer paso de la obra, y al terminar entregamos planos récord y manual de mantenimiento. Hemos ampliado edificaciones existentes, como la sede del Parque Nacional Natural Pisba en Socha (Boyacá), y mejorado viviendas en Medina (Cundinamarca). Lo que hacemos en vivienda está en vivienda y casas campestres.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se demora la licencia para ampliar una casa?
El curador o la oficina de planeación tienen un plazo legal que empieza a contar cuando la solicitud queda radicada con todos los documentos. En la práctica, el tiempo depende de que los planos estén completos y de las observaciones que haya que atender. Inclúyalo en su cronograma desde el principio.
¿Puedo ampliar hasta el lindero con el vecino?
Depende de la norma urbanística de su predio: aislamientos, índices de ocupación y alturas permitidas. La curaduría o planeación lo verifican al estudiar la licencia, y el vecino colindante es citado al trámite. Consúltelo antes de diseñar para no perder tiempo.
¿Qué pasa si amplío sin licencia?
La alcaldía puede imponer multas, suspender la obra y, en casos graves, ordenar demoler lo construido. Además, una ampliación sin licencia complica después trámites como un crédito hipotecario o el seguro de la casa.
¿Conviene remodelar por etapas para repartir el gasto?
Puede convenir, siempre que haya un diseño completo desde el principio y que cada etapa deje la casa habitable. Lo que no conviene es hacer redes o acabados en una etapa y romperlos en la siguiente por falta de plan.